这几年经常看到“某某产业高质量发展”的好消息，我却高兴不起来。可能因为我是“低质量人群”，不太懂“高质量”的含义，只看到贴上这个标签的行业，要么增速大幅放缓，要么进入收缩周期。很多和我一样的“低质量人群”裁员的裁员、转行的转行。比如互联网产业、制造业都曾有过这个标签。如今轮到了房地产，情形也差不多。
国家统计局副局长盛来运10月18日表示，房地产持续高质量发展，还是有很强的支撑的。这一判断非常准确！
2023年1-9月，百强房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%。其中，9月单月销售额同比下降更是达到24.1%。“金九银十”是传统的房市旺季，今年的“金九”没戏，坐等“银十”数据出炉。反正从销售额变化看，完全符合“高质量”的标准。
而且，这种“高质量”的态势确实会持续。上半年百强房企拿地金额5920亿元，同比降幅超一成。要知道2019年上半年，十大房企砸了5586亿元，占百强拿地总额的36%。这降幅不是一点点，也不是一半，而是三分之二。以这拿地积极性，保持“高质量”三五年是没有问题的。
房地产行业还“淘汰”了恒大这样的巨无霸，另一个巨无霸碧桂园目前的情况也不太乐观。凭着这一点，房地产比其他“高质量发展”更是高出了一大截。
这样的“高质量发展”，只要你不尴尬，那尴尬的都是别人。
盛局长对“房地产高质量发展”的乐观源于基本面支持：
从中国的发展阶段来讲，现在还处在经济转型升级和高质量发展的阶段，人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化无论从数量还是从质量来看，都有较大的提升空间。这就意味着刚性需求和改善性需求还是较大的。另外，中国实现了全面小康，随着人们的生活水平提高，住房的改善性需求潜力也非常大。从这些基本面情况来看，中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。
这也是老生常谈了，其他沦为“高质量发展”的产业都可以套上基本面的乐观。道理的确是这么个道理，但是现实有点不给力。
2010年的基本面和2020年的“基本面”有什么不同？2020年的“基本面”和2023年的“基本面”又有什么不同?甚至1973年的“基本面”和2023年也没什么不同。年年可以说是人口众多、需求旺盛。甚至1973年的住房需求更旺盛，当时上海人均住房面积4平米以下，大部分市民的住房条件不如今天的群租房，那住房需求能不旺盛吗？当年有房地产“高质量发展”吗？连房地产都没有。
所以，“基本面好”、“有大量需求”不是“高质量发展”充其量是必要条件，而不是充分条件。基本面的势能需要通过良好的机制转化，才能产生持久的动能。就像油箱里装满了汽油，发动机不给力，汽车也跑不起来。
中国房地产就是辆发动机故障的老爷车，要它再跑起来，是要大修的。
搞好房地产的首要条件是，改善地方财政状况。对“土地财政”依赖度过高，是很多地方盲目搞房地产的根本原因。
2022年中国大陆三十一省市，财政自给率超过100%的只有上海一家。达到70%以上的，仅有有六省市。连人均GDP第一大省江苏的财政自给率也只有68%。一多半的省级行政机构财政自给率不足50%。如此弱势的地方财政状况，全世界独有。
省级以下的财政自给率就更不乐观了。以地处中部、财政状况处于中游的河南省为例，2019年157个县级行政单位，财政自给率达到60%以上的仅有33个，占比21%。有34个县级行政单位的财政自给率不到20%，财政极其困难。
巨大的地方财政缺口，导致很多地方饥不择食，把土地财政当成了救命稻草，这就造成了房地产行业的恶性循环——越是不具备产业基础、人口基础的地方越是硬上房地产，成了资金黑洞、泡沫制造机。
恒大、碧桂园一直是低线城市房地产扩张的主力，“坑”最大。本来财务状况比较稳健的融创、万科等中高端开发商，前几年也在调控压力下大举进军低线城市，也被深套。企业反映出来的问题，根子是地方财政。大型房地企业出了问题，风险通过供应链系统、金融系统的传导到行业上下游，乃至全国市场。整个行业就不行了。在这个危机酝酿与爆发的过程中，企业当然有经营决策的失误，但是根本问题出在了地方财政。
中国房地产出问题，表面上是房地产企业的资本无序扩张，根源却是地方财政无序扩张。表面上是房地产过度金融化，实质是地方财政的过度金融化。
