原创 顾天杰 叶檀财经 发表于上海
文/顾天杰
百强房企 座次重排
短短一年时间，楼市格局再次发生剧烈变化。
先看房企，再看楼市。
百强房企入围门槛大大降低，或者说剩者为王。
克而瑞最新数据显示，2023上半年百强房企门槛降低到了50亿级别。
曾经的千亿房企，迎来一波明显缩水。
从销售额排名来看，只有六家规模依旧在千亿以上，分别是：
保利、万科、中海、华润、碧桂园、招商
这个数字预示着开发商规模回到了2020年的水平，新的格局基本稳定。
仔细观察会发现，即使是第一梯队内部，也产生了细微的分化。
保利是毫无争议的第一名，与第二名拉开明显差距，华润进一步转向加速拿地策略。
截至2023上半年，还有勇气拿地的房企，基本可分为四类：
一、千亿级以上大型房企
二、地方性、区域性深耕房企
三、房地产非主营业务，拿地为主业配套服务
四、中小型民营企业，资金较为充足
除了以上四类房企以外，剩下的非死即伤，或者已处于爆雷的边缘。
然后再看2023上半年楼市成交量和成交价。
国家统计局数据显示，2023年1-5月，全国商品房销售面积为4.6亿平方米，同比下降0.9%。
1-5月商品房整体成交额为5万亿，其中商品住宅销售面积同比小幅增长2.3%，销售额同比增长11.9%。
大家买房的重点依旧在改善房上，一二手房供应量减少，一手房库存回落，三四线去化压力越来越大。
一线城市的销售情况，相比二三线稍微好一些。
比如上海上半年新房成交面积同比增长超过100%，一方面是因为去年同期受疫情影响比较大，基数比较低。
另一方面是2023年以来，上海北京复苏相比其他城市更快，楼市恢复速度也就比其他城市更好。
中国楼市在2021年最高峰时期，一度达到过18.2万亿的销售额，连带着房地产开发投资、销售总面积都达到了历史顶点。
然而从2022年开始房地产出现了一路下滑，从18.2万亿逐渐跌到13.3万亿，跌去了足足有5万亿销售额。
曾经激进拿地的民营房企一度走上舞台中央，然后默默走下舞台。
国企、央企背景的开发商，重新拿回了主导权。
经历疫情三年洗礼之后，楼市走进新常态。
这一阶段的关键是两个字：信心。
信心 急需修复
有人说，中国楼市与经济目前的状况，和曾经的日本很像。
无独有偶，最近正好有一位日本经济学家火爆出圈。
他就是辜朝明，他提出的资产负债表衰退理论，尝试解释的就是一个宏观经济学难题：
日本为何衰退，又该如何才能走出来？
20世纪50年代到70年代，是属于日本的高光时刻。
日本经济学家野口悠纪雄曾描述当时日本人的自信，称20世纪80年代到欧美去的日本留学生不屑与人交流，他们相信“以后将是日本的时代”。
可惜的是，新生代的日本年轻人，观点已经和父母一辈完全相反。
他们既没有体会过日本第一的自豪感，还亲身经历了至少一次严重经济危机，对投资、消费甚至婚恋和人生，都失去了热情。
日本经济评论家大前研一在2015年就写了一本名为《低欲望社会》的书，精准描绘了当时的情景：
从政府到企业，从消费到投资，整个社会都暮气沉沉。
人口减少、超高龄化、失去上进心和欲望的年轻人越来越多。
无论是量化宽松还是负利率，都无法提升消费者信心，“撒币”都不能振兴经济。
无独有偶，当时有媒体针对日本首都圈1000名年轻员工做了一份调查，主题是“想不想出人头地”。
结果显示，12%的人非常想出人头地，28.8%的人认为能出人头地的话最好，高达43.4%的人对出人头地没有执念，更有15.8%的人完全没兴趣。
辜朝明尝试用自己的理论解释日本的衰退，他认为：
这些现象的根源是，经济泡沫破裂后，日本大量企业不再愿意借钱，反而转向了存钱。
日本政府通过巨额预算赤字来抵消企业存钱行为，将这部分超额储蓄重新放回到收入流，促进全日本GDP的增长。
他坚持认为，如果日本人从一开始就知道这是一场资产负债表衰退，需要财政刺激等政策，其他政策基本上是无效的。
那么政府可以把这个过程从20年缩短到10年，甚至更短。
他将过去的日本与现在的中国作对比，说了这样一段话：
中国面临的挑战，可能比日本30年前面临的挑战更大。
这可能是中国几十年来达到第一世界生活水平的最后一次机会。如果在这个关头处理这些问题就犯了错误，中国最终可能会陷入中等收入陷阱等困境，这将是非常非常不幸的。
我对中国克服这些问题充满信心，因为中国人是非常务实的人。但挑战仍然是巨大的。我希望他们从日本和其他地方的经验中学习，确保克服这些挑战。
日本在泡沫破裂后的二十年里，无论企业还是个人，经营的理念发生了翻天覆地的变化。
企业不再追求高利润和广阔的市场，个人不再疯狂购买奢侈品与吃喝玩乐，全都开始了拼命存钱。
大家的目的突然之间变得非常一致了，那就是：
负债最小化
所有的经济问题根源都在于人，所有与人有关的问题，追根溯源都和信心有关。
原中房集团理事长孟晓苏曾经讲过一个故事。
当1997年香港楼市达到顶峰以后，叠加金融风暴和SARS的负面影响，在随后六年里房价跌去70%，平均每户房子跌去267万港币。
当时香港居民确实有买房需求，关键问题在于预期已经跌到谷底，无论如何都害怕再次进入楼市了。
孟晓苏与香港特区政府官员沟通交流，对方建议内地资金能够买几栋楼，促进两岸交流，带动民众信心。
实际上的情况是，有媒体通过参会的官员获得了信息，传递出的消息是：
中房集团孟晓苏带着内地200亿资金，要买200万套香港住房
这一举动让楼市价格迅速稳定，随后新房成交猛增300%，形成楼市拐点。
当大众的信心回来的时候，楼市也就同步回来了。
任正非在2019年接受采访时，也讲过两个故事：
二战时的德国和日本。德国因为不投降，最后被炸得片瓦未存，除了雅尔塔会议留下准备开会，其余地方全被炸成平地。
日本也受到了强烈轰炸，如果不投降，美军也要全部炸平，最终日本采取了妥协的方法，保留天皇，日本投降，没有被完全摧毁，但是大量的工业基础被摧毁了。
当时有一个著名的口号：什么都没有了，只要人还在，就可以重振雄风。没多少年德国就振兴了，所有房子都修复得跟过去一样。
日本的经济也快速恢复，得益于他们的人才、得益于他们的教育、得益于他们的基础，这点是最主要的。
所有一切失去了、不能失去的是人，人的素质、人的技能、人的信心很重要。
经济和房价的修复，说到底是对人信心的重构。
先有信心，再谈其他。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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