对于上海楼市的未来发展方向，每个人心中都有着自己的判断，谁也不敢说自己的判断就一定对。
但如果你想更加准确判断未来发展方向，就一定要多回看分析过去发生的现象，找出事实结果与自己先前判断的差别与原因。
就像上学期间一样，找出错误原因加以改正，成绩才能进步。
过去五年，上海楼市的发展结果尘埃落定，如果以“板块涨幅结果”为高考答案，这次“预测板块涨跌”的高考，你能答多少分呢？
2018-2022年，上海各区涨幅最高板块如下。
数据仅供参考
能够在18-22年拿到各区涨幅第一的板块，它们都有何特长从而拔得头筹。
浦东·前滩
CAZ规划 华二学区
前滩能够在浦东拔得头筹主要依靠规划定位+高能级产业+华二学区+优质次新房源。
远眺浦东前滩
中央活动区CAZ规划的前滩，与同为CAZ的世博、徐汇滨江组成黄金铁三角，在规划定位上就不是一般的高。
再牛的规划也要实施落地，而商务区中的高能级产业不断大量入驻，让前滩的产业优势也在凸显。
前滩本身就是一个全新的板块，前几年不断有新盘上市，后期品质很好的次新房也陆续开始上市。
前滩本身的定位加上大幅度倒挂，就让它的二手房价被推的很高了。
再叠加华二学区效应，为了挂上华二学区的户口，很多重视教育的中产家庭客户来前滩置业。
再一次助推前滩二手房价的上涨，彻底拉高了前滩整个板块的均价和涨幅。
五年来，前滩的配套设施同样高速发展。
太古里、晶耀前滩、香格里拉等组成的商圈，林立的公园，不错的居住环境，优质的房屋品质，都在一定程度上起到了推手的作用。
近几年前滩涨幅太过吓人，现阶段的前滩需要静一静，平复一下了。
徐汇·华泾
身份转变 众多规划
华泾，徐汇最偏僻的一个区域，超过一半的空间在外环外，但涨幅却霸榜徐汇。
偏，很多时候代表贬义，但在城市发展中，却可能代表着拥有大量未开发的土地。
2035上海总体规划，华泾镇被纳入了主城区，因为华泾未开发的大量绿地在此时显得弥足珍贵。
规划、规划、还是规划，华泾有着众多利好的规划。
商业体规划。四大商业综合体，华之门、机场联络线华泾站上盖、梅陇新中心和梅陇华鑫天地。
华之门用地规划
华之门项目作为华泾西站【地铁15号线、19号线（规划）】上盖的大型TOD综合体。
开发体量81.28万方，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后无疑是徐汇南端巨无霸商业地标。
四大综合商业体规划用图
机场联络线华泾站上盖、梅陇新中心和梅陇华鑫天地开发体量均为几十万方，涵盖商业、住宅、酒店、教育、人才公寓、公共服务配套等多元业态。
产业配套。华泾现在最大的产业区是华发路的北杨人工智能小镇，目前建设进展顺利，24年可开始部分使用。
2023年3月底，小镇建设进度
北杨人工智能小镇以人工智能为核心产业，新材料、生物产业和智能制造三大交互应用产业为重点发展产业。力争成为具有全球影响力的人工智能产业生态集聚区、全域应用示范区和国际产城融合区。
规划了就在努力推进落地，徐汇的资金、执行力是规划的保证，最终变现，而某些区的常年口嗨早已沦为笑话。
轨道交通规划。未来华泾板块会有四条轨道交通，分别是已通车的15号线、规划建设中的19、23号线和机场联络线。
华泾板块通过19号线可直连前滩、后滩、世博园、陆家嘴、北外滩等核心功能区。
23号线南北纵穿板块，无缝连接紫竹高新区和闵行开发区。
与内中环不同，外环外能坐拥4条轨交的板块，绝对值得高看一眼，而且19号线的能级很高，可以直达多个核心商务区。
和前滩一样，华泾如此大的涨幅提升，与多所好学校的引入密不可分。
如今华泾拥有徐汇区第一梯队的高安路第一小学新校区——华展校区、徐汇实验小学、徐汇中学南校区（新校区）、华育中学初中部和民办位育中学高中部。
如此之多的利好规划和落地操作，很好地证明华泾已从徐汇养子转变为亲儿子。
身份转变后的华泾，能够持续得到徐汇爸爸的输血，如此大涨幅就不足为奇了。
华泾，卖的是未来，而且卖的还挺好!
闵行·七宝
恐怖教育 区域商圈
七宝，首屈一指的必定是教育。
七宝中学现稳居八大之首，已有超越部分四校的迹象，甚至有人建议七宝进四校，四校变五校。
初中段，上宝中学、文来中学，闵行最好的民办中学；七宝二中、七宝三中等公办中学也很不错。
小学段，明强小学，闵行最好的两所公办小学之一；七宝外国语小学，民办小学天花板般的存在。
小学、初中、高中，七宝区域学校教育的实力，可以用恐怖来形容，是重视教育家庭的一个好选择。
七宝的商业也很发达，七宝万科广场、七莘红点城、凯德广场、七宝商城等商业体组成了区域性商圈，可以覆盖周边乃至较远区域居民的购物需求。
七宝主打的还是学区+商业，恐怖的教育实力+区域性商圈，吸引着重视教育，喜欢商业的买房群体。
杨浦·新江湾城
生态社区 别无可选
新江湾城，主打的就是一个“新”字，因为历史遗留原因，机场荒废出来了一大片绿地，被开发打造为“第三代国际社区”。
从第一代国际社区古美，到第二代联洋、碧云，到第三代新江湾城，都拥有着良好的人居环境，较低的人口密度，并以高端改善型居住需求为主。
高端改善客群买房，普遍会遇到高端社区很少的局面，因为上海房子很多，好房子却很少，尤以北上海区域为甚。
加之人普遍具有喜熟厌生天性，很难因改善住房条件而选择远离过往生活区域。
新江湾城的房源都很新，包含小户型、大平层、别墅等各种类型，户型大，总价高，圈层也很不错，很多早期北区富人聚集于此。
因此，新江湾城成为北上海区域，高端改善住房需求人群靠前的选择之一。
学区，学区，还是学区，到目前为止，涨幅前四板块，都离不开好的学校加持。
杨浦区本身是一个民办教育强区，随着民办摇号，上音实验学校的实力得到快速提升，现已发展为杨浦数一数二的公立九年一贯制学校。
新江湾城，北上海有钱人与中产+客群仅有的几个选择之一，东北角独特地理位置，喜爱人群对它依然热爱有加。
黄埔·人民广场
核心原点 行政商业
人民广场，上海原点处，上海市行政、经济、文化、旅游中心和交通枢纽，住宅区较少，商业氛围浓厚。
人民广场作为核心区域，各方面配套都还不错。
轨道交通，上海站点面积、客流最大的三轨交汇站——人民广场（1/2/8）；公路交通，一小时通达度极佳。
周边世界级商圈环绕，左南京西路，右南京东路，南新天地，商业资源可谓是沪上顶级，只有买不起的，没有买不到的。
曹光彪小学+格致初级中学配置可以保证教学方面没有短板。
市内核心区域，医疗资源能够得到充分保障，三甲医院林立，长征医院和仁济医院西院就在附近。
人民广场，最核心的区域，最顶尖的地段价值与商业区域，唯一就是商品房区域太少、住宅氛围差一些。
长宁·古北
一代国社 依然能打
古北，上海第一代国际社区，加上第三代国际社区新江湾城，两个区被国际社区板块霸榜。
如若不是过去几年浦东前滩太过Bug，第二代国际社区碧云、联洋的40%左右涨幅，绝对也是浦东一霸。
古北一期，超前的设计，超大户型，远超同时期的居住体验，无不彰显当时豪宅社区定位。
古北二期，小区建设标准依旧在线，对比同龄段其它板块房屋，房型品质依旧很能打。
一期与二期整体的规划设计，让古北的城市界面非常漂亮，多年来的底蕴，让价值认同感也很足。
和其它的国际社区一样，古北现阶段主打的就是中产+社区，而不是豪宅属性。
总价2000多万的中产终极置换需求、高认同度、上乘房屋品质，综合来看，古北依然很稀缺。
总有人说，古美落寞了，对比三十年前，是；对比十年前，其实并没有，这些年来，古北的定位没有改变，对应客群的吸引力依然也在。
古北，虽巅峰已过，但贵为超级明星板块，即使不在巅峰，依旧还是明星，实力尤在。
大规划+产业导入+学区的前滩和华泾，本身配套较弱，但规划能一点点将缺失补足到位，不断去刺激新晋客户购买欲望。
底子厚、特点鲜明的七宝、古北、人民广场、新江湾城，吸引力、定位一直未变，保持自身特色就能一直吸引住需求客户。
价格上涨需要有不断的成交来推动，而如何刺激客户前来购买，无非是更加贴近客户需求一点，以及找到新的购买欲刺激点。
上面的六板块就做的很好。
