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关注楼市的小伙伴们相信都听说过“深房理”。他作为微博大V、房地产专家, 涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。
抛开信贷违规，偷税漏税等法律问题，深房理这种房地产“众筹”模式，在国外有另一个响亮的名字：REITS
01 什么是REITS?
REITs是英语real estate investment trusts的缩写，翻译过来就是房地产投资信托。
简单来说，信托就是你把钱托付给你信任的机构来管理。房地产投资信托，就是有相关牌照的合法金融机构来帮你投资房地产。
当然，深房理可不是什么有相关牌照的合法机构，他只是收客户的钱去炒房，属于非法集资，客户的合法权益是没有办法得到保障的。
最近，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。该指引明确指出私募可以投资房地产了。
这是“深房理”模式又要卷土重来了吗？
02 REITS的区分及范围
这里我们就要着重说一下私募的门槛了。私募是不能做大众广告宣传，只能向特定的人群发售。
一般的发售渠道包括银行、券商和第三方财富管理公司，个人购买需要通过私募基金合格投资者认证。
与“深房理”相比，“深房理”的客户很多都是资金有限，抗风险能力差的普通人，其实并不适合投资房地产。
03 “深房理”不会卷土重来
房地产投资是一项高风险的活动，即使是全球最大的另类资管公司，黑石集团。
最近也在CMBS上栽了跟头。CMBS是Commercial mortgage-backed security（商业地产抵押贷款支持证券）的简称，也是REITs的一种。
简单来说，就是以商业地产作为抵押品发行的一种固定收益债券。黑石集团这次违约的CMBS，底层资产是芬兰企业Sponda Oy在赫尔辛基的一系列写字楼和商店。
在全球加息的大背景下，商业地产的日子确实也都不好过。
正因为私募的高门槛，以及参与者都是合法持牌的金融机构，“深房理”并不会卷土重来。
相反，因为引导高净值人群投资不动产私募基金而不是直接买房，在一定程度上抑制了炒房。
而且房产在机构而不是个人手上，避免了个人非理性恐慌性抛售，在一定程度上也保持了房地产市场的稳定。
04 为什么人们更愿意选择REITS?
为什么投资房地产，人们会更愿意选择REITs而不是直接买房呢？
首先，REITs比直接买房更灵活，直接买房必须要一套一套买，没有人会卖给你0.5套房。但是REITs是通过资产证券化的方式，把对应的房产转换成份额，你想买0.5套，100套都可以。
就好比你买不起一个西瓜，但是可以买一瓣西瓜来吃。
其次，REITs比直接买房更容易做资产分散化。我们都知道，鸡蛋不能放在同一个篮子里。但如果鸡蛋有限，我们也只能配置在有限的篮子里。
但是REITs可以通过证券化的方式，把鸡蛋做成蛋花汤，这样每个碗里都能分到一点。再者，REITs的流动性会明显好于直接买房。
卖过房的都知道，卖一套房的周期长达几个月到几年，如果急需卖房出手，还会有不少的折价。但是REITs只是份额之间的转让，在金融市场上卖出也只需要几天。
最后，REITs交易的税费显著低于直接买房。
当然，这也不是合法的REITs在国内第一次出现了。早在2020年，我们就已经推出了基础设施公募REITs，感兴趣的小伙伴可以到上海证券交易所网站上查看专业介绍（http://www.sse.com.cn/reits/intro/）。
但是，基础设施公募REITs的投资范围是：基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，暂时并不包括房地产。
公募相比与私募而言，投资门槛要低很多，不需要合格投资者认证，只需要有证券账户就可以。
总结
合理的房地产投资需求与房住不炒并不是相悖的。与国外成熟的房地产市场相比，我们还有很多待完善的地方。
随着私募REITs的推出，如果发展顺利，我们预计后续也会有相应的公租房REITs，人才公寓REITs等等。
到那时，我们每个人只要在手机上点点，就可以过一把当包租公包租婆的瘾了。
