自打2018年地产寒冬的眉头出现以来，我国遭殃的地产企业就越来越多，其中不乏一些规模千亿的行业巨头，比如soho的潘石屹，宝能的姚振华等等。
咱们本期的主角王文学也是个在地产寒冬中撑不住的大佬，只不过他的经历要比前面几位倒霉的多。此君起家开始就一直遭遇挫折，好不容易做大又遭遇行业暴雷的迎头痛击。
那么王文学是如何从小包工头做起，历经磨难成为河北地产首富的，他的创业路上又经历过哪些倒霉事呢？本期商将锦囊就来带大家走进王文学的创业故事。
1967年，王文学出生于河北霸州的一个农民家庭，草根要想翻身，要么是拼学历，要么是拼运气，在王文学年轻的时候，这两个机会他还都把握住了。
王文学在80年代考上了中专，80年代中专生的含金量还是很高的，王文学在毕业后就拿到了廊坊交通局运输司机的工作，端起了有编制的铁饭碗。
时间来到1992年，在交通局干了快十年司机的王文学几乎没有任何升迁，工作待遇虽然不错，但在他看来这完全就是浪费生命，因为创业才是这个年代的主旋律。
于是在邓公南巡，全国经济发展迎来新的高潮之后，王文学果断决定辞职创业。别看王文学在单位当了快十年的司机，期间他存下了不少钱，足够他搞一些成本不高的创业项目。
92年辞职创业后，王文学在原单位附近开了一家火锅店，这倒不是因为王文学想当餐饮企业创始人，而是他发现火锅店这样的餐饮场所兼具了社交的功能。
尤其是在机关单位附近，能让他打听到业内消息。果然不久之后王文学就打听到一个机遇，那就是廊坊也要赶一赶90年代的城建热潮，未来五年内城市的工程订单将会显著提升。
王文学的创业风格是相当灵活的，他在打探到消息后就果断选择卖掉火锅店，进军工程界。当时王文学几乎拿出全部家底，拉起了一个施工队，从餐饮老板成为了小包工头。
果然正如消息所说，从94年开始廊坊的城市建设就开始大幅加速，各地的工程项目都在广泛招工，早有准备的王文学自然能够抢占到头部资源，靠着当建筑承包商小赚了一笔。
1997年，王文学凭着入行早的优势，已经成了廊坊市颇有名气的工程承包商了，此时他打听到廊坊市政府有一个翻修政府大楼的项目，便决定将其拿下。
拿下政府工程的好处自然不是为了利润，而是能够和市政部门牵上线，日后的城建项目自己就能近水楼台，因此王文学对这个项目相当重视，亲自前往市政部门洽谈。
在翻修工程开工不久之后，上面突然来了消息，国家正在严厉整治公款修建楼堂馆所的现象，这导致廊坊市政府一下子拿不出来钱了，只能先把欠条交给王文学。
一般的工程承包商此时估计早就跑路了，但王文学可从来不是一般人，他直接跑到了市政办公室，当着领导的面一把火烧掉了价值五百多万的欠条，翻修就当送给市政的礼物。
这一招可谓相当高明，巧妙化解了市政部门的尴尬，让双方的合作关系更加稳固。于是在这之后，王文学的工程公司就顺利拿下了廊坊的不少公共建设项目，赚的盆满钵满。
随着资产越来越多，见识越来越广，王文学也意识到，做工程不如做房地产赚钱，因此工程巨头王文学还是没能免俗，走向了投资领域。
在1998年，王文学正式创立了自己的地产公司，也就是日后华夏幸福的雏形。王文学在创立地产公司后，起初也就是在廊坊搞住宅小区，靠着房价增长小赚了一笔，动静不大。
此时的王文学也发现了地产行业的一个问题，那就是虽然赚钱，但竞争过于激烈，尤其是在商品房住宅领域，一块烂地都能引来五六家地产公司抢的头破血流。
于是王文学开始了自己的思考，地产领域有没有一种发展前景可观，但又没多少人涉足的地方呢？在2001年，这样看似白日做梦的机遇还真让王文学撞上了，那就是产业园开发。
新世纪初随着我国的汽车、数码产品等制造业的兴起，城市附近的产业园也变得越来越多了，这当然也属于地产的一部分。
但此时我国的主流地产企业都在商品房上杀红了眼，暂时还没人注意到这个潜在的蓝海。而王文学就属于例外，向来擅于观察的他迅速发掘到了产业园地产开发的潜力。
在2002年，王文学在廊坊的固安县拿下了一块地，准备建设一个工业园区。结果工程开展还不到一年，一个晴天霹雳的消息就砸到了他的头上。
原来，当时工业园开发虽然没有地产行业大规模竞争，但不少做事业的企业已经开始自产自销了，这些企业往往没有地产开发相关的资质，因此搞出来的产业园乱七八糟。
甚至影响到了城市规划，于是被政府紧急叫停，而王文学的工业园也遭受了池鱼之殃，不得不陷入工程暂停。不过王文学也算是身经百战，见得多了。
他迅速注意到政策的一个批注，那就是拥有特殊区位优势的工业园可以继续开发。这下王文学就放心了不少，他很快找到廊坊市政府和北京的领导，表示固安工业园有两个优势。
其一是这里原本是贫困县，固安工业园可以起到扶贫作用。其二就是此处交通便利，临近北京，便于产品运输和中转。
就这样，固安工业园不仅保留了下来，还被评为了省级开发区，让他有惊无险地渡过了创业路上的第二个坎。
在工业园开发首战告捷之后，王文学就打开了局面。因为固安工业园让固安县从一个财政收入只有几千万元的穷县，在短短五年时间里这个数字就提升到了3亿元。
固安县成了产业园带领地方脱贫的典范，于是王文学和他的华夏幸福集团也受到了各地市政府的欢迎，在整个河北开发工业区都畅通无阻。
那么接下来王文学要做的事就很简单了，一是上市，二是拿地建厂建房。靠着当初固安工业园的一战成名，华夏幸福的上市过程相当顺利，拿到融资之后也是滚雪球一般地发展。
王文学的闷声发财一直持续了十年之久，2018年他的华夏幸福已经有了千亿市值，成为了河北首屈一指的地产巨头。然后，地产寒冬就轻松击溃了这个好不容易发展起来的企业。
2018年后发生了什么不必多说，房产泡沫、消费降级以及疫情带来的组合拳让整个中国的地产企业都喝了一壶，而且由于地产企业普遍都是高负债发展，因此没人能独善其身。
而树大招风的华夏幸福，自然就成了河北输得最惨的地产企业。到了2021年，华夏幸福的负债率达到了令人绝望的180%。
负债金额高达2600亿，就算大罗神仙下凡也难以挽救。就这样，王文学选择辞职，华夏幸福遭遇多次股权冻结，发展就此一塌糊涂。
纵观近年来塌房的地产巨头我们不难发现，他们起家的过程可能各有千秋，但倒霉的过程几乎一模一样，这也不禁让人感叹，市场巨变带来的不可抗力，实在非人力能够阻挡。
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