北海、西双版纳房价回到5年前
10月12日上午10点，记者的微信收到科控股公司的提醒，您关注的房子降价10000元。该房产位于广西北海富丽华于海小区，面积86平方米。最新价格56万，单价6604元/平米。
同时，来自Ke Holdings Inc .的数据显示，这个小区的挂牌均价较前一周(9月29日-10月6日)下降了0.1%，而其所在的海城区挂牌均价较前一周(9月29日-10月6日)下降了0.3%，较去年下降了9.2%。
北海、西双版纳房价回到5年前
北海、西双版纳房价回到5年前
此外，值得注意的是，国家统计局数据显示，8月份，北海新房价格环比下降1.4%，同比下降10.1%；二手房价格环比下降1%，同比下降6.5%。到2022年8月，北海新房价格已经连续12个月下跌。
“向南去北海。”北海市位于广西省最南端，三面环海，与海南岛隔海相望，旅游资源丰富。但近年来，北海旅游业受到疫情的重创，以旅游业起家的房地产业进入寒冬。与此同时，和北海类似的城市，旅游地产的日子也不好过。
一度因海南限购而迎来房地产热潮。
“海南80%是东北人，西双版纳也是。现在北海也快了。”9月27日，广西北海某房产中介张强(化名)告诉记者。
中国文旅创新创业智库系列主编张德新9月29日向本报记者指出，东北人到南方生活主要有两个原因。一个是气候。东北的冬天，气候很冷，所以很多北方人都去温暖的地方避寒。第二，历史渊源。因为东北的工业基础很强，有段时间很强。那时候海南还是一潭死水。曾经有一段时间，东北在经济上支持过海南，很多企业在海南设立当地机构。当时单位发的福利房让一些东北人在海南有了相应的房产。还有一部分东北人在海南买了自己的房产。
在张强看来，来自海南的投资者看中了北海的气候环境和低房价，适合养老。自2005年以来，北海一直入选中国十大宜居城市。再说北海今年9月成为广西第二个国家级“长寿市”。据张强介绍，2018年房价最高的时候，北海有几个楼盘，都在25000元/平以上。
近年来，越来越多的东北人像候鸟一样，飞往南方温暖的地方过冬。北海房价因为海南限购政策一度上涨。
2017年4月14日，海南发布《关于限购多套商品房的通知》。通知提到，4月14日起，全省范围内暂停向已拥有1套及以上商品住房(含普通住宅、高档公寓、低层住宅、酒店式公寓)的海南非户籍居民销售新建商品住房。
自带嘉宾截图
安居客数据显示，自2017年4月份开始，北海房价开始快速上涨，从4月份的均价4600元/平左右涨到5750元/平。
2018年4月22日，海南省实施“全域限购”政策，堵住了省外人士投资投机购房的路径。当时北海再次接管了海南的部分对外购买力。安居客数据显示，2018年4月北海楼市均价6039元/平，到9月，均价达到6908元/平。
云南省房协会长赵天星9月29日在接受本报记者采访时表示，受海南房地产限购政策影响，大量海南房地产中介企业带着团队、资金、客户等迁往北海、西双版纳等部分旅游城市。他们通过资金控制房源，然后通过渠道和外地客户推高房价。
“受海南限购政策影响，很多想在海南买房的客户选择了北海、西双版纳等城市，也就是客户从海南转移到了其他旅游城市。”赵天行说。
同样，IPG中国首席经济学家白文熙也向本报记者透露，北海、西双版纳等旅游城市之前的房价上涨，都是由2018年海南的房产限购政策带动的，但这种购买力只限于一些投资海南的外来购买力。此外，还受到营销力度、当地经济发展和楼市整体形势的影响。
和北海一样，西双版纳也受到海南限购政策的影响，在2018年和2019年迎来了房地产热潮。
“当时三亚限购后，大家看到了西双版纳的旅游特色，适合投资。当年6月，西双版纳的房价还是6000-7000元/平，到了年底，已经涨到了12000元/平，涨的很快。大家觉得西双版纳也有这个潜力，然后都来投资了。”西双版纳某房产中介黄宇(化名)9月28日告诉记者。
Topaz是西双版纳的一个房产中介。据他自己介绍，他不是西双版纳人。他之前是抱着投资酒店的想法来到西双版纳的。在酒店工作一段时间后，他发现很多酒店客人向他咨询在西双版纳买房的事情。“然后我就去卖房了。”他说。
自带嘉宾截图
安居客数据显示，2017年8月，西双版纳房价还在4500元/平左右，之后开始快速上涨，年底涨到8500元/平。短短四个月，价格翻了一倍。进入2018年后，西双版纳房价继续上涨。
自带嘉宾截图
那一年，西双版纳房价见顶，停留在2018年7月。这也是西双版纳有史以来的最高价位。西双版纳州统计局数据显示，2018年商品房成交面积213.74万平方米，同比增长34.5%，是2017年全年的1.5倍；销售金额170亿元，同比增长76.7%，是2017年的近3倍。
在托帕兹看来，外地游客来西双版纳买房，还是看中了当地的景观和气候。
西双版纳是云南省八个自治州之一，下辖一市两县。首都景洪和北海一样位于北纬21度。
赵天行告诉记者，支撑旅游城市房价的因素有以下几点。一是城市的旅游资源、历史文化资源和自然景观(比如大理古城有着深厚的历史文化底蕴和苍山洱海等优质的自然文化资源)。二是城市知名度和城市lP(如丽江、香格里拉等世界级旅游城市)。第三，这个城市的气候环境(比如北海、西双版纳冬天可以避寒；丽江可以避暑)。
房地产市场价格持续下跌。
赵天星说，“决定一个城市房价的另一个综合因素是它对外国买家的吸引力(投资和居住)。只有大量的外国买家才能支撑起一个旅游城市的房价。”
但楼市的走势与游客息息相关，因为旅游业支撑的房价。但是疫情给这个行业带来了很大的不确定性，最后旅游城市的房价这几年被冻结了。
张强指出，北海的房价已经回落到2017年之前，现在大部分新房的价格都在5000元/平以上。黄宇还说，“以前西双版纳炒房团很多，房价虚高。最便宜的9000多元/平，贵的10000多元。和那个时候比，(现在西双版纳的房子)便宜多了。”
截图来自安居客网站
安居客数据显示，过去一年，西双版纳房价徘徊在7500-7600元/平之间，回归到2017年的价格。
白文熙指出，之前房价回落，主要是因为疫情导致旅游业受挫，跨区域出行不便，导致外地购买力明显下降，以及目前旅游业萧条导致当地人口聚集效应减弱。
赵天行也持相同观点。他说，“由于人口流动的限制，外来投资者不多，本地客户基本没有出路。比如西双版纳只有130.6万人，景洪64.27万人。典型的地广人稀。2016年之前开发的楼盘不到10个，现在在售的有50多个。由于严重供过于求，受疫情影响，大量外地人进不去，本地人整体经济水平不高。局部支撑整个城市的房价基本不可能。因为开发量大，客户少，房企资金压力巨大，只能降价还钱。买涨不买跌之心导致局部刚需观望，最终导致整体市场量价齐跌。旅游城市房价的涨跌，直接关系到外地购房者的多少。”
“现阶段，旅游城市房价跌幅较大，部分房企为了回笼资金甚至亏本出售。大部分房产都已经降到成本价了。所以现阶段旅游城市的房价基本没有泡沫。”赵天行说。
Topaz认为西双版纳的房地产市场现在趋势很好。“7月，全国摘星(行程单代码)后，1700多万游客走进西双版纳。当时西双版纳的酒店不够住，很多游客就租民宿住。许多以前空置的房子被用作民宿。”
在Topaz看来，随着西双版纳旅游市场的好转，买房的业主都得到了好处，这也促成了市场的双向复苏。如今西双版纳的房价只是在缓慢上涨，但也是一个好的趋势。
同时，白文喜也告诉记者，旅游城市的房价受旅游行业本身涨跌影响很大，也与全国楼市走势密切相关。所以不能简单的说旅游城市的房价已经挤出了泡沫，因为只要旅游业和楼市回暖，这些城市的房价也会快速跟进。
我们怎样才能吸引外来者？
房地产发展长期依赖人口，旅游城市更是如此。
白文熙指出，旅游城市的房价一方面是靠外部购买力支撑，另一方面是靠发达的旅游业本身带动的服务业吸引当地长期居民。
“大量人口的涌入带动了经济发展。这些人走了以后，还要租房、买房，有日常生活、娱乐、休闲消费，增加了地方经济发展的总量，促进了经济发展的活力。”张德新说。
赵天星指出，旅游城市要想留住人，必须回归居住的属性，而不是过分强调投资。只有回归居住的属性，才会在城市的居住功能上下功夫，比如生态建设。云南弥勒生态建设较好，房价高于周边城市。住在外面的常住人口比较多，不像一些旅游城市，主要是投资客，买了房住不下。
“此外，旅游城市的城市设施应该升级。必须回归运营，房地产相关企业不能光盖房子卖房子。要真正打造类似的健康医疗产业，政府还应该加大扶持力度，给予政策支持，完善相关公共设施。同时要加强城市的竞争力，加强城市的推广，走出去，把城市的核心资源引进来。比如在冬季气候宜人的海南，我们会去东北做推介会，同时把大量的健康文化旅游资源引进海南。”赵天行说。
