不平凡的2022已经落幕，如何概括这一年的房地产行业？
疫情冲击、民企爆雷、销量下滑、调控放开......风云动荡之际，唯有一个“变”字贯穿始终！
确实，行业跌宕起伏，疫情反复冲击使房地产开发投资陷入低迷，“烂尾楼”风波使市场信心跌入谷底……
但在年尾大家感受到了政策暖意：“金融16条”、“三箭齐发”……放宽公积金，放宽限购，放宽二套认定等等！
展望2023年，随着防疫措施持续优化、经济社会运行恢复常态，房地产行业是否能够触底反弹？
一线城市，尤其是上海，在政策面还可能有哪些动作？
今天，我们从政策角度做一定解析！
01
回顾2022年，各省市政策出台的密集程度超千条。截止12月26日，政策中涉及到优化限购（48城111条）、优化限贷（173城240条）、优化限售（33城41条）、调整公积金（235城416条）、调整限价（29城34条）、购房补贴（187城256条）、调整预售资金监管（115城132条）...
千变万化，眼花缭乱……
但其中，有三个关键点贯彻其中。
第一个关键点就是保交楼。
2022年，“保交楼、保民生、保稳定”（“三保”工作）不仅成为政策、监管的首要目标，更是房企的第一要务。
8月，住建部、财政部及央行明确要通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿元专项借款资金启动，“保交楼”资金进入实质性落地阶段。
10月，央行明确推动“保交楼”专项借款加快落地使用。11月，央行和银保监会联合发布254号文，也明确要求积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款……
政策的第二个关键点就是大力度支持房企，尤其是优质房企。
2022年年底针对房企融资的‘三支箭’发出，共计超4万亿元的集中授信、1600亿元的债券规模以及股份配售，惠及多家优质房企。房企融资迎来重大转折。
从“金融支持16条”发布实施以来，有120多家房地产企业获得银行授信。从获得授信的银行个数来看，万科最多为15家，其次是绿城13家，然后是美的置业12家。
从获得授信额度看，万科、绿城均超过4000亿元，其次碧桂园超过3000亿元，然后是美的置业1000亿元。从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。
2022年地产政策第三个关键点就是对于个人信贷的放松和利率降低！
要知道，在2021年时候，很多重点城市的人们都要排队半年去贷6.1%以上的房贷；到了2022年，这个局面大大改观。
2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），刺激房地产市场需求的力度可谓之大。1月20日，5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点；5月20日，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%；此后的8月22日，LPR第三次下调，5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。
不仅如此，央行还推出差别化信贷政策，比如今年5月份的政策指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
2022年12月首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行，首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。
除此之外，“一人购房全家帮”是今年公积金政策的创新点，该政策除了可提取本人及配偶公积金外，还可同时提取夫妻双方父母或子女的住房公积金账户余额。
02
2022年密集的楼市政策，其实是对地产行业低迷的一种救赎，效果如何呢，可以看出，当下的中国楼市正在改善和向好！
首先是疫情反复的环境在2023年几乎成为过去时。
12月初，各地开始放开疫情管控，12月27日晚上，我国的入境管控也放开，取消集中隔离；新冠肺炎变为新冠感染，改为“乙类乙管”。
这也意味着，影响了我们3年的疫情国内外管控，终于要退出历史舞台了！
各方面的经济和社会活动也将恢复正常，这直接影响着居民的购房信心，毕竟，在对未来的担忧和恐惧中，多数人都会收紧钱袋子，不敢做大额消费！
随着政策支持的不断增加，消费者的购房信心也在增加！
贝壳研究院2022年Q4消费者置业信心调研数据显示，计划在未来半年内购房的比例显著回升。其中，二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，比三季度明显提升。一线城市从三季度开始持续回升，目前该比例已经超过二季度水平。
从全国商品房销售面积及销售额增速上看，目前基本已经触底，回升空间很大。
随着越来越多消费者开始入市，预计2023年市场交易量价迎来温和修复。
03
2023年，政策面的宽松趋势已经十分明确：
第一是12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，再提促进居住消费，房地产仍为重要抓手。
第二是12月15日，国务院副总理发言，提到“房地产是国民经济的支柱产业”，并表示正在考虑新举措，引导市场预期和信心回暖。
网友们已经造出了新段子：房地产已经从ICU来到了KTV。
而楼市的宽松政策也已经进入了深水区！
其一就是放松限购限贷。比如东莞，佛山全域放开限购政策，厦门岛外地区限购放开。进入12月，多个重点城市继续“松绑”限购，包括成都、西安、武汉、南京、佛山等。
同时首套房的标准正在扩大。驻马店、宜春、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个三四线城市，以以及郑州、兰州、天津、南京、杭州等重点二线城市，执行认房不认贷，首套无住房但有贷款记录，相应贷款已结清的，为改善居住条件，购买普通自住房执行首套房政策，即享受30%最低首付比例。
其二是降低首付比例，尤其是二套房首付比例。监测显示，82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行），其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市。另外南京、苏州等城市一套房贷款未结清二套首付比例也降低至四成。
当然，还有其他的政策也值得期待，比如房贷利率是不是会进一步降低？是不是有更多的城市取消限售（比如常州已经取消限售）；是不是会有更多的落户政策放开？比如郑州《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》落户已经极度宽松，都市圈内居民均可购房。亦或者土拍中集中供地是否会取消？这些都值得期待。
04
回顾上海的2022年，几未推出大规模的房产政策，可谓按兵不动。不过2022年上海购房政策从供需两端，房贷利率、人才政策方面也均有体现。
5月29日，上海发布恢复与重振经济50条措施，其中，多条涉及房地产行业，比如降低房地产企业开发成本、支持合理住房需求。明确建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目供应，缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。
土地方面，加大土地供地规模，降低房企拿地成本。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。
6月7日，上海优化人才落户政策。世界排名前50名的大学留学回国人员可直接落户上海，排名前51-100名的院校缴纳6个月社保即可落户。6月28日，发布2022年应届毕业生落户政策，针对上海本地硕士应届毕业生，从只能落户五大新城，扩大至整个上海可落户，受理时间从之前1次改为2次，分别为7月4日-8月31日和12月1日-12月30日。
8月20日，上海临港新片区定向优化人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保1年及以上，在临港新片区购买1套住房。
上海的政策看似轻柔，实则起到了润物细无声的效果。对比几大一线城市来看，上海的楼市也最为稳定。
2023年，上海的楼市政策会在哪些方面发力？
后台综合了部分读者的看法，分享出来供大家借鉴。
读者小A提到：上海新房的利率目前在全国属于高位，在全国大部分城市都已经是4,1%的前提下，上海依然保持4.65%，远高于全国水准，进一步降低利率有利于减轻刚需负担。
读者小李提到：在上海做置换太难了，二套房的首付比例过高，往往要达到七成首付，这对于改善群体非常不友好，如果能像苏州、南京等城市降低二套房首付比例，他会考虑新买一套。
读者老王提到：由于核验价，评估价等的限制，在上海购买二手房往往不能贷满65%，而需要购买的地段又没有新房，如果够买二手房能够多贷点款就好了！
确实 从政策层面看，上海依然有一定的施展空间，优化人才购房，刚需购房，以及新市民租房等，依然是上海作为超大型一线城市的重头戏！
我们也相信，2023年的楼市，会越来越好，2023年的上海楼市，将会在诸多方面做更为合理的优化，今年的上海楼市一定会更加的平稳健康发展！
