国家统计局数据显示，2025年房地产开发投资下降17.2%，全国新建商品房销售面积下降8.7%。这是否意味着房地产市场前景黯淡？对此需要从多个角度来认识。
当前我国房地产市场正从大规模增量建设为主转向增量存量并重的发展阶段。过去在快速发展阶段，市场需求旺盛，投资自然“高歌猛进”。但截至2024年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，标志着供需总量基本平衡。这意味着新建住宅的需求不再像过去那么高。因此，房地产开发企业会更加谨慎地进行投资，避免低效无效投资，导致全行业投资下降。此外，各地消化库存、严控增量也是房地产开发投资下降的原因之一。截至2025年末，全国商品房待售面积达7.6亿平方米。面对库存高位，政府部门明确提出供给端要严控增量、盘活存量。这一举措有利于平衡供求关系，稳定房价和预期，实现止跌回稳。
判断房地产市场前景不能仅看房地产开发投资的下降。房地产市场的供给主要由新房和二手房组成。观察市场时，应关注新房和二手房的总供给和总需求。全球经验表明，当城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效时，新房开发量和交易量一般会逐步减少，而存量房流通会逐渐成为市场主力。例如，2024年美国新建住房交易占比只有14.4%，2023年英格兰和威尔士地区新建住房交易仅占总交易量的11%。我国房地产市场也呈现出类似变化。二手房交易占比已从2021年的28%提高至2025年的45%。以深圳为例，近3年来二手住宅成交占比持续攀升，并超越新房。据监测，2025年深圳二手住宅成交占比达到59.7%，为近5年最高水平。比较新房与二手房，后者具有地段好、配套完善、“所见即所得”以及议价空间大等优势。未来随着我国房地产市场逐步成熟，二手房交易占比还将进一步提升。综合分析新房和二手房，可以发现2025年全国一二手房交易总面积与2024年基本持平，反映出住房总需求保持基本稳定，市场正在总量稳定的基础上实现结构转型。
